認可地縁団体とは？借地・プレハブの自治会が土地と公民館を持つまでの道のり

ハウル

みなさんこんにちは。ハウルブログです。今日も元気にお過ごしでしょうか。

人生100年と言われる時代です。還暦（60歳）を過ぎても、まだ残り40年あります。このブログが、還暦を過ぎたみなさまにとって何かのヒントになればと思い、書き続けています。

今日は、自治会長として今まさに頭を悩ませている「認可地縁団体」について書いてみます。

現在、私は自治会長を務めています。うちの公民館は借地の上に建つプレハブ。まずは公民館の敷地を自治会で取得できないか、あれこれ調べているところです。

調べてみると、自治会が市長の認可を受けて「認可地縁団体」になると、自治会の名前で不動産登記ができることがわかりました。同じ悩みを抱えている自治会は全国にたくさんあるはずなので、調べた内容と、うちの自治会の作戦を記録しておきます。

※本記事は2026年9月時点の情報です。法令や補助制度は改正されることがあるので、実際に動くときは必ずお住まいの市町村の担当課で最新情報を確認してください。

認可地縁団体とは（地方自治法第260条の2）

自治会や町内会は、ふつうは法律上「権利能力なき社団」という扱いで、団体そのものの名前では土地や建物の登記ができません。だから昔から、会長さんや役員さんの個人名義、あるいは何人かの共有名義で公民館の土地を登記してきた自治会が多いのです。

これが後々、大変なことになります。名義人が亡くなって相続人が全国に散らばり、誰の土地かわからなくなる……という話は珍しくありません。

そこで平成3年（1991年）に地方自治法が改正され、一定の要件を満たした自治会は市町村長の認可を受けて法人格を持てるようになりました。これが「認可地縁団体」です。

認可地縁団体になると、規約で定めた目的の範囲内で、こんなことが自治会の名前でできます。

• 土地・建物の不動産登記
• 自治会名義での銀行口座の開設
• 契約の当事者になること（売買契約、借地契約、補助金の申請など）
• 訴訟の当事者になること

大事な改正ポイント：不動産を持つ予定がなくても認可を受けられる

以前は「不動産を持っている、または持つ予定がある」ことが認可の条件でした。ところが令和3年（2021年）の改正で、この条件がなくなりました（令和3年11月26日施行）。

つまり、まだ土地を買うあてがなくても、先に認可地縁団体になっておけるということです。うちの自治会のように「これから何年もかけて土地を探す」というケースには、ありがたい改正です。

このほか、令和4年改正で総会の書面・電子決議の規定が整い、令和5年4月からは認可地縁団体同士の合併もできるようになっています。制度は少しずつ使いやすくなっています。

認可を受けるための4つの要件

地方自治法第260条の2第2項に、認可の要件が4つ定められています。

要注意ポイント①：会員は「世帯」ではなく「個人」

ここが多くの自治会でつまずくところです。うちの自治会もそうですが、会費も名簿も「世帯単位」で運営している自治会がほとんどではないでしょうか。

認可地縁団体の構成員は、**区域内に住所を持つ「個人」**です。年齢や性別を問わず、住んでいる人は誰でも加入できなければならず、正当な理由なく加入を拒んではいけません（第260条の2第6項）。

したがって、申請にあたっては個人単位の構成員名簿を作る必要があります。世帯主だけの名簿では足りません。うちの場合、ここが一番手間のかかる作業になりそうです。

なお、会費の徴収を世帯単位で続けること自体は妨げられません。「構成員は個人、会費の負担区分は世帯」という整理をしている自治会が多いようです。

要注意ポイント②：規約に必ず書く8項目

規約には、次の8つの事項を定めなければなりません（第260条の2第3項）。

1. 目的
2. 名称
3. 区域
4. 主たる事務所の所在地
5. 構成員の資格に関する事項
6. 代表者に関する事項
7. 会議に関する事項
8. 資産に関する事項

多くの市町村が「規約のひな形」を用意しているので、それをベースに現行規約を組み替えるのが早道です。

認可申請の手順と、認可後にやること

申請の流れ

1. 役員会で方針を固める
2. 規約案・個人単位の構成員名簿を整備する
3. 総会で「認可申請をすること」と「規約」を議決する
4. 市役所の担当課に申請書を提出
5. 市の審査 → 認可 → 市による告示

主な添付書類は、規約、総会で認可申請を議決したことを証する書類（議事録）、構成員名簿、地域的な共同活動を現に行っていることを示す書類（活動報告や事業計画など）、申請者が代表者であることを証する書類です。令和3年改正で「保有資産目録」の提出は不要になりました。

市の審査そのものは数か月程度で終わることが多いようですが、その前の規約整備と名簿づくりに時間がかかります。準備を含めて1年程度をみておけば、無理のないスケジュールだと思います。

認可を受けたあとの「法人としてのお作法」

法人格を持つということは、それなりの義務も背負うということです。

• 財産目録を毎年作成し、事務所に備え置く（第260条の10）
• 構成員名簿を備え置き、異動があれば更新する（第260条の11）
• 少なくとも年1回は通常総会を開く（第260条の13）
• 代表者が替わったら市に届出、規約を変えるときは市の変更認可が必要
• 不動産登記をするときは、市が発行する認可地縁団体証明書と印鑑証明書を使うので、市に団体の印鑑登録をしておく

役員が交代してもこれらが引き継がれるよう、「認可地縁団体 引継ぎファイル」を1冊作っておくことを強くおすすめします。

税金はどうなる？

「法人になったら税金を取られるのでは」と心配される方がいますが、認可地縁団体は法人税法上、公益法人等と同じ扱いです。

• 法人税：収益事業（駐車場貸しなど）をしていなければ課税されない
• 法人住民税の均等割：本来は課税されるが、多くの市町村に減免制度がある（申請が必要）
• 固定資産税・不動産取得税：公民館用の土地・建物は減免の対象になっていることが多い

いずれも「自動的に免除」ではなく申請が必要なケースが多いので、市の税務担当課にも早めに相談しておきましょう。

うちの自治会の現状と問題点：借地料が会費の約25％

さて、ここからはうちの自治会の話です。

古い書類をひっくり返してみると、公民館の敷地を借り始めてから約18年。支払った借地料は累計で約216万円になっていました。年間に直すと約12万円、自治会費収入の約25％にあたります。

このまま借地を続ければ、毎年会費の4分の1が土地代に消え、しかも自治会には何も残りません。自治会長として、ここに一歩を踏み出したいと思っています。

農地は「そのままでは」自治会名義にできない

理想は敷地の一括購入です。ところが、この土地の地目は農地。ここに壁があります。

• 農地を農地のまま買うには農地法第3条の許可が必要ですが、この許可は原則として農業者や農地所有適格法人向け。認可地縁団体が農地を農地として取得することは基本的にできません。
• 公民館用地として買うなら、農地法第5条の転用許可が必要です。ところが、その土地が農業振興地域の農用地区域内にある場合、まず「農振除外」の手続きを経なければならず、これはかなりハードルが高い。

つまり「農地だから転用できない」というより、正確には「農用地区域内の農地は、除外→転用と二段階の手続きが必要で、認められるとは限らない」ということです。

自治会長としての確認ポイント

この点は、私自身もこれから農業委員会に確認しに行くつもりです。

• 今の敷地の農地区分（農用地区域内か、それ以外か）
• 18年前に借地を始めたとき、プレハブを建てるための**転用許可（または一時転用）**がどう処理されているか

もし過去に転用許可が出ていて地目変更だけが済んでいない、という状況なら、話は少し変わってきます。いずれにしても、まず現状を正確に把握することが先です。

作戦：借地料を10年分先払いし、その間に宅地を取得する

一括購入がすぐには難しいとなると、現実的な作戦はこうなります。

借地料10年分（約120万円）を先払いして、その10年間で認可地縁団体になり、宅地を取得し、将来の公民館建設に向けて準備する。

損切りの感覚に近いのですが、「毎年払って何も残らない」状態から「10年後に自前の土地がある」状態へ、確実に一歩を進める作戦です。

気がかりは地主さんの気持ち

18年も借地料を受け取ってきた地主さんにとって、それがなくなるのは抵抗があるはずです。「毎年入ってくるお金」というのは、金額以上に手放しにくいものです。

だからこそ、10年分の先払いを「これまで借地してくださったことへの感謝と敬意」というストーリーにしたい。一方的な通告ではなく、地主さんにも納得してもらえる形で進めたいと思っています。了解は得られると踏んでいます。

先払い契約書に入れておきたい条項

とはいえ、10年分のお金を先に渡すのは自治会にとってリスクでもあります。契約書には、少なくとも次のことを書いておくべきだと考えています。

• 中途解約時の精算：途中でどちらかの事情で契約が終わったとき、未経過分の借地料をどう返すか
• 相続・売却時の承継：地主さんに相続が発生したり土地が売られたりしても、契約が引き継がれること
• 優先交渉権：将来この土地を手放すときは、まず自治会に話をしてもらうこと
• 前払いに伴う条件：先払いの代わりに借地料を据え置く、または減額してもらえないかの交渉

契約書の作成は、市の担当課への相談に加えて、行政書士や司法書士に一度目を通してもらうと安心です。数万円の費用で、10年分の安心が買えます。

財源は自治会の繰越金、決めるのは総会

幸い、うちの自治会には繰越金があります。ただし繰越金は「会長が自由に使えるお金」ではありません。総会で承認を得て、はじめて動かせるお金です。

先払いの是非、金額、契約内容、そして認可地縁団体の申請——これらは同じ総会で諮ることもできます。丁寧に説明資料を作って、会員のみなさんに判断してもらうつもりです。

公民館敷地・施設取得までの手順（修正版）

調べた内容を踏まえて、当初考えていた手順を整理し直しました。

ポイントは、④の認可を⑤の土地取得より先に済ませておくことです。土地が見つかってから慌てて認可申請をすると、名簿づくりで足踏みしている間に話が流れかねません。

使える補助・助成制度

集会所の建設には、大きく2つの財源が考えられます。

自治総合センターのコミュニティ助成事業（宝くじ助成）

宝くじの収益を財源に、一般財団法人自治総合センターが自治会の集会施設整備などを助成する制度です。このうち「コミュニティセンター助成事業」は集会施設の建設・大規模修繕が対象で、令和8年度の要綱では対象事業費の5分の3以内、上限2,000万円とされています。

申請は自治会から直接ではなく、市町村 → 都道府県 → 自治総合センターという流れ。募集は事業実施の前年の8月ごろで、自治会は市役所に要望を出すところから始まります。全国から申請があるので必ず採択されるわけではありませんが、建設費の6割は大きい。

市町村独自の集会所整備補助

多くの市町村が、自治会の集会所新築・改修に独自の補助金を出しています。補助率や上限額は市町村によってまちまちなので、うちの場合も市の担当課に確認するところからです。

どちらの制度も、認可地縁団体であること、あるいは土地・建物が自治会の名義であることが条件や有利な要素になることが多いです。ここでも認可を先に取っておく意味があります。

おまけ：すでに個人名義・共有名義の土地がある自治会へ

「うちは土地はあるけれど、昔の役員の名義のままで、相続人がどこにいるかわからない」という自治会も多いと思います。

平成27年の改正で、認可地縁団体が10年以上使ってきた不動産について、登記名義人やその相続人の所在がわからない場合に、市の公告を経て自治会名義に登記できる特例ができました（地方自治法第260条の38〜39）。

要件はいくつかありますが、こうした「塩漬け不動産」を整理する道が用意されています。心当たりのある自治会は、市の担当課に相談してみてください。

まとめ

• 自治会が土地や建物を自分の名義で持つには、認可地縁団体になるのが王道
• 令和3年改正で、不動産を持つ予定がなくても認可を受けられるようになった
• つまずきやすいのは個人単位の構成員名簿と規約の整備
• 農地はそのままでは自治会名義にできない。農地区分と転用の可否を農業委員会で確認
• 借地料の先払いは契約書の条項でリスクを抑え、総会の承認で進める
• 建設費は宝くじ助成（5分の3以内・上限2,000万円）と市町村の補助を組み合わせて

うちの自治会は、まず役員会での話し合い、地主さんとの協議、そして総会。ハードルはたくさんあります。

でも、18年間払い続けた216万円を「もったいなかった」で終わらせず、次の世代に土地と公民館を残す。それが今の自治会長の仕事だと思って、一歩ずつ進めていきます。進み具合は、またこのブログで報告しますね。

参考

お住まいの市町村の「認可地縁団体の手引」

地方自治法 第260条の2〜第260条の48（認可地縁団体）

総務省「認可地縁団体制度の改正に係る質疑応答」

一般財団法人自治総合センター「コミュニティ助成事業」

ハウル

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